Als ich meine ersten Immobilien gekauft habe, bin ich relativ pragmatisch vorgegangen. Ich wollte die Objekte in meiner Nähe haben, damit ich mich notfalls selbst kümmern kann. Ich habe keine guten Erfahrungen mit Verwaltungen. Da ist es praktisch, kurze Wege zu haben. Ich wohne in Hamburg, und das ist ein teures Pflaster. Trotzdem war ich nie bereit, mehr als 2.000 € pro Quadratmeter zu bezahlen.

 

Wenn ein Objekt unter diesem Preis lag, habe ich mir das genauer angeschaut. Lag es darüber, habe ich es aussortiert.

 

Dieses Vorgehen funktioniert grundsätzlich – und gerade am Anfang hilft eine klare Preisgrenze dabei, nicht emotional zu werden. Also war mein Suchfilter bei den einschlägigen Portalen ein bestimmter Radius und das Verhältnis Wohnfläche zu Kaufpreis.

 

Das sollten aber natürlich nicht die einzigen Kriterien für einen Immobilienkauf sein.

 

Was wäre also, wenn man bei der Suche nach einem möglichst passenden Objekt direkt auch die wirklich wichtigen Investmentkennzahlen eingrenzen könnte?

 

1. Bruttorendite (soll)

2. Immobilien unter Marktwert

3. Angebote mit Preissenkungen

 

Und das Ganze auch noch plattformübergreifend.

 

Von genau dieser Möglichkeit und wie du das komplett kostenlos ausprobieren kannst, berichte ich in diesem Artikel.

Gerade das Thema unter Marktwert kaufen ist für Investoren extrem interessant. Wenn man eine Immobilie deutlich unter dem Marktpreis erwerben kann, entsteht ein Sicherheitsabstand – und oft auch zusätzliches Entwicklungspotenzial.

 

Heute gibt es Tools, die genau bei dieser Suche helfen. In ImmoMetrica kann man beispielsweise gezielt nach Immobilien filtern, die 20 % unter dem geschätzten Marktwert liegen. Die Bewertung basiert dabei auf Daten von Sprengnetter, einem etablierten Anbieter für Immobilienbewertungen.

 

Auch Mindestanforderungen lassen sich definieren. So kann man beispielsweise nur Objekte anzeigen lassen, die eine Mindestrendite von 6 % erreichen.

 

Damit verschiebt sich die Perspektive deutlich:

Man sucht nicht mehr nach einem bestimmten Preis – sondern nach Investments, die bestimmte investorenrelevante Kriterien erfüllen.

 

In meinen ersten Jahren als Investor habe ich schnell gemerkt, dass sich viele Deals erst über die Zeit entwickeln.

 

Gerade durch Mieterhöhungen oder Optimierungen im Objekt kann sich der Cashflow deutlich verbessern.

 

Viele Investoren schauen jedoch nur auf die aktuelle Situation:

          •         aktuelle Miete

          •         aktuelle Rendite

 

Dabei ist häufig viel wichtiger, welches Potenzial in einer Immobilie steckt.

 

Genau deshalb arbeite ich heute gerne mit zwei Perspektiven:

          •         ROI Ist – die aktuelle Rendite des Objekts

          •         ROI Soll – die Rendite, die nach Optimierungen möglich wäre

 

Gerade wenn man Renovierungen plant oder die Vermietungsstrategie verändert, kann sich hier ein großer Unterschied ergeben.

 

Auch dieses Potenzial lässt sich heute datenbasiert analysieren. In ImmoMetrica werden sowohl Ist-Rendite als auch Soll-Rendite dargestellt, sodass Investoren schnell erkennen können, welche Objekte Entwicklungspotenzial haben.

 

Gerade für Investoren, die aktiv Wert schaffen wollen, ist das ein enorm hilfreicher Blickwinkel.

 

Ich habe auch immer darauf geachtet, dass die Objekte auch für die Kurzzeitvermietung geeignet wären. Zum Beispiel für:

          •         Monteure

          •         Airbnb

 

Damit hatte ich schon gute Erfahrungen gemacht, und sollte einmal Leerstand drohen, ist die Kurzeitvermietung relativ schnell aufgesetzt. 

 

Außerdem: Wenn man die richtige Zielgruppe anspricht, lassen sich oft deutlich höhere Mieten erzielen.

 

Die entscheidende Frage lautet deshalb immer:

 

Für wen ist diese Immobilie eigentlich geeignet?

 

Das kann sehr unterschiedlich sein:

          •         Familien

          •         Studenten

          •         Berufspendler

          •         Monteure

          •         Geschäftsreisende

 

Inzwischen gibt es auch datenbasierte Ansätze, um diese Frage zu beantworten. In ImmoMetrica werden beispielsweise sogenannte Zielgruppen-Ratings dargestellt

 

Diese Ratings zeigen, wie gut die Lage der Immobilie für bestimmte Zielgruppen geeignet ist.

 

So kann man bereits vor dem Kauf abschätzen, ob eine Immobilie eher für:

          •         Familien (weitere Zielgruppen in Planung)

          •         Pendler

          •         Studenten

          •         Kurzzeitvermietung

 

attraktiv ist.

 

Gerade für Investoren, die mit möbliertem Vermieten oder Sondervermietungsformen arbeiten, kann das ein sehr wertvoller Hinweis sein.

 

 

Ich habe auch schon oft darüber berichtet, welche Lagen bei meinen Filterkriterien noch "übrig blieben". Denn innerhalb einer Stadt gibt es bekanntlich sehr unterschiedliche Lagen.

 

Eine Stadt kann grundsätzlich attraktiv sein – aber trotzdem gibt es innerhalb der Stadt:

          •         sehr gute Viertel

          •         durchschnittliche Viertel

          •         weniger attraktive Lagen

 

Genau deshalb unterscheidet man in der Immobilienanalyse zwischen:

 

Makrolage

          •         Stadt

          •         Region

          •         wirtschaftliche Entwicklung

 

und

 

Mikrolage

          •         konkrete Nachbarschaft

          •         Infrastruktur

          •         Umfeld der Immobilie

 

Gerade für Investoren ist die Mikrolage oft entscheidend.

 

Denn innerhalb derselben Stadt können sich Mietpreise, Nachfrage und Wertentwicklung deutlich unterscheiden.

 

In ImmoMetrica werden deshalb inzwischen Mikrolagen-Ratings angezeigt. Diese stammen von einem spezialisierten Datenanbieter und bewerten die Qualität einer Lage anhand verschiedener Faktoren.

 

Ein wichtiger Punkt meiner Immobilien-Strategie sind die Durchschnittswerte bei den Kaufpreisen und Mieten einer Stadt.

 

Wenn man Immobilien bewertet, ist es extrem hilfreich zu wissen:

          •         Wie sind die Angebotspreise vor Ort?

          •         Welche Mieten können erzielt werden?

          •         Welche Objekte werden überhaupt angeboten?

 

Mit ImmoMetrica kann man diese Analyse deutlich stärker datenbasiert durchführen. Ich musste damals alles aufwändig einzeln raussuchen.

 

Ein spannender Ansatz ist dabei die Nutzung von historischen Angebotsdaten.

 

In ImmoMetrica gibt es ein umfangreiches Datenarchiv, das nicht nur aktuelle Inserate enthält, sondern auch historische Angebotsdaten.

 

Das bedeutet, man kann beispielsweise analysieren:

          •         welche Wohnungen in einer bestimmten Lage angeboten wurden

          •         zu welchen Preisen

          •         und wie lange sie im Durchschnitt online waren.

 

Dabei lassen sich die Statistiken sehr genau filtern, zum Beispiel nach:

          •         Wohnungsgröße

          •         Baujahr

          •         Zustand

          •         Ausstattung

 

So entstehen individualisierbare Angebotsstatistiken, die deutlich aussagekräftiger sind als allgemeine Durchschnittswerte für eine ganze Stadt.

 

Diese Daten können sowohl für die eigene Due-Diligence als auch für Gespräche mit der Bank sehr hilfreich sein.

 

ImmoMetrica ist ein Analyse- und Recherchetool für Immobilieninvestoren, das Immobilienangebote aus zahlreichen Portalen in ganz Deutschland automatisch sammelt und anhand wichtiger Kennzahlen auswertet.

 

Statt sich manuell durch hunderte Anzeigen zu klicken, können Nutzer Immobilien gezielt nach investorenrelevanten Kriterien filtern – zum Beispiel nach Rendite, Cashflow, Quadratmeterpreis, Vermarktungsdauer oder Preissenkungen.

 

Ein besonderes Feature ist die automatische Renditeschätzung: Auf Basis von Bewertungsdaten berechnet ImmoMetrica eine erwartete Bruttoobjektrendite und ermöglicht so eine schnelle Vorauswahl potenziell attraktiver Immobilien.

 

Darüber hinaus bietet das Tool Marktstatistiken, Preishistorien, ein Inserate-Archiv sowie einen integrierten Cashflow-Rechner, mit dem Investoren Immobilienangebote strukturiert analysieren und vergleichen können.

 

 

Kurz gesagt: ImmoMetrica hilft Immobilieninvestoren, schneller datenbasierte Entscheidungen zu treffen und renditestarke Immobilien zu identifizieren.

 

 

Die Suche nach Immobilien-Investments ist deutlich komfortabler geworden als am Anfang meiner Immobilienreise. Persönlich plane ich aktuell eher den Abverkauf meines Bestands als eine Aufstockung, aber für junge Leute sind Immobilien immer noch ein wahnsinniger Hebel beim Vermögensaufbau!

 

Dank ImmoMetrica würde ich heute:

          •         direkt nach mehreren Investmentkennzahlen suchen

          •         das Potenzial einer Immobilie (Ist vs. Soll) analysieren

          •         die Mikrolage datenbasiert bewerten

          •         und deutlich stärker mit Marktdaten arbeiten

 

Viele der Tools, die mir damals gefehlt haben, existieren heute bereits. ImmoMetrica bietet eine hervorragende konsolidierte Lösung an. Ein großartiges Geschenk für Immobilien-Investoren!

 

Das macht die Immobiliensuche deutlich strukturierter, einfacher, schneller  – und in vielen Fällen auch erfolgreicher.

 

 

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Bist du Immobilien-Investor?

Wie gestaltest du die Suche nach geeigneten Objekten? Welche Parameter sind dir wichtig? Hast du vielleicht schon Erfahrungen mit ImmoMetrica gemacht?

 

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