Ein nicht unwesentlicher Teil meines Vermögens entstand durch den Kauf von inzwischen 9 Wohnungen. Nun ist das Vermieterdasein häufig kein Zuckerschlecken (die größten Schoten erfahren meine Abonnenten häufig in der wöchentlichen Finanzbombe). Daher habe ich mich 2020 entschlossen, eine erste Wohnung zu verkaufen, und dies bis zum Jahresende 2020 auch über die Bühne gebracht.

Die ganze Story der verkauften Wohnung habe ich in einem Artikel zusammengefasst. Fast 20 Jahre bewegte Eigentümerschaft und was am Ende an Gewinn dabei herausgekommen ist. Das ist der Betrag, mit dem ich für das Projekt Wohnung Nr. 9 an den Start gegangen bin.

👉 277 % Gewinn! Warum ich eine Wohnung verkauft habe

REITs statt Vermietungen

Dann war die Frage, was mache ich jetzt mit dem Gewinn? Daraus entstand das Projekt Wohnung Nr. 9 – alle Details habe ich auf einer Unterseite zusammengetragen:

👉 Projekt Wohnung Nr. 9

Zwei Jahre sind seitdem vergangen – Zeit, mal zu schauen, wo ich stehe und ob die damaligen Ziele erreicht wurden.

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Es galt also, den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf wieder mit Immobilienbezug, aber außerhalb der klassischen Vermieterrolle zu reinvestieren und damit eine mindestens vergleichbar hohe Rendite wie mit der ehemals vermieteten und nun verkauften Wohnung zu erzielen. 

Zunächst parkte das Geld nur in Bondora Go&Grow und Festgeldern – ich musste erstmal die ganzen Depots eröffnen, Geld transferieren und investieren. Aktuell ist die für das Projekt zur Verfügung stehende Summe folgendermaßen verteilt:

Ab März / April 2021 ging es dann langsam ernsthafter los und die ersten größeren Einnahmen trudelten ein.

Die Einnahmen der Jahre 2021 und 2022 verteilen sich wie folgt:

im Detail:

Was du jetzt siehst:

Am lukrativsten war der Optionshandel, aber eben auch volatil (sehr erfolgreich 2021, Durststrecke 2022), außerdem natürlich zeitintensiver.

Dicht gefolgt von den Dividenden, total passiv, dann Bondora Go & Grow mit 6,75 % und total passiv, auch gut.

Durchschnitt / Monat: 503,84 EUR (2021: 601,05 EUR; 2022: 406,99 EUR)

In 18 von 24 Monaten lag der Cashflow über der Vergleichsmiete. In den ersten 3 Monaten war ich noch nicht investiert, und in 3 Monaten des schwierigen Börsenjahres 2022 drückten negative Optionsergebnisse die Einnahmen.

Nichtsdestotrotz konnte ich im Schnitt mehr als doppelt so viele Einnahmen pro Monat erzielen. Und das ganze ohne Vermieterstress mit Eigentümergemeinschaften, Mietern, Behörden, Dienstleistern.

Klar ist es auch nicht komplett passiv, man muss die Märkte beobachten und Gelegenheiten für Trading und Optionshandel suchen. Aber ich kann alle Tätigkeiten mit dem Laptop am Ort meiner Wahl durchführen – also auch im Urlaub.

Im Nachhinein kann man auch sagen, dass ich die Wohnung zu einem guten Zeitpunkt für einen übertriebenen Preis veräußert habe. Es hat keine weitere Wertsteigerung stattgefunden, und im letzten Jahr wurde der Immobilienmarkt eher schwierig, wobei die Preise anfingen zu sinken. Auch Mieterhöhungen wären nicht durchzusetzen gewesen. Die Miete lag bereits bei abnormalen 14 Euro pro Quadratmeter. Ich hätte also weiterhin 224 € Miete pro Monat erhalten (264 € Bruttomiete abzüglich 40 € nicht umlegbare Betriebskosten).

Die wesentlichen Steuervorteile habe ich in den frühen Jahren der Eigentümerschaft ausgeschöpft. Die Mieteinnahmen aus der Wohnung haben zuletzt mein zu versteuerndes Einkommen erhöht.

Der Fremdkapitalhebel war früher ein Renditebooster für dieses Objekt. Inzwischen war die Wohnung aber abbezahlt. Dafür konnte ich im Rahmen der Reinvestitionen über die Komponente des Optionshandels wieder etwas Kredithebel in die Angelegenheit hinein bringen. 

Somit lässt sich relativ einfach vergleichen, was ich in den 2 Jahren im Idealfall als Vermieter kassiert hätte und was nun tatsächlich bei meinen Reinvestitionen des Veräußerungsgewinns in alternative Investments mit Immobilienbezug herausgesprungen ist (Bild durch anklicken vergrößerbar).

Die gelbe horizontale Linie markiert den Betrag, den ich als Miete kassiert hätte. Die blauen Balken zeigen, was ich stattdessen mit den alternativen Anlagen herausgeholt habe.

Zwischenstand nach 2 Jahren:

Für mich waren die Investitionen abseits der physischen Immobilien wesentlich stressfreier und dazu bisher auch deutlich lukrativer! Das muss natürlich über die nächsten Jahre verifiziert werden. Nach 2 Jahren des neuen Weges spricht aus meiner Sicht aber wirklich alles dafür, dass diese von mir gewählten alternativen Anlagemöglichkeiten mit Immobilienbezug die deutlich bessere Wahl sind.

In der Konsequenz werde ich den Weg nach dem erfolgreichen Vorbild weitergehen und noch mehr Immobilien gegen alternative Investments mit Immobilienbezug, aber ohne Vermieterstress, tauschen.

In diesem Jahr wird sich voraussichtlich die Möglichkeit ergeben, meine Leipziger Wohnung zum Verkauf anzubieten. Wenn der Verkauf klappt, werde ich mit dem Erlös genauso verfahren wie bei dem bisher so erfolgreichen Projekt Wohnung Nr. 9. Der Name des neuen Projektes liegt dabei auch schon auf der Hand... 

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