Ein nicht unwesentlicher Teil meines Vermögens entstand durch den Kauf von inzwischen 9 Wohnungen. Nun ist das Vermieterdasein häufig kein Zuckerschlecken (die größten Schoten erfahren meine Abonnenten häufig in der wöchentlichen Finanzbombe). Daher habe ich mich 2020 entschlossen, eine erste Wohnung zu verkaufen, und dies bis zum Jahresende 2020 auch über die Bühne gebracht.

Die ganze Story der verkauften Wohnung habe ich in einem Artikel zusammengefasst. Fast 20 Jahre bewegte Eigentümerschaft und was am Ende an Gewinn dabei herausgekommen ist. Das ist der Betrag, mit dem ich für das Projekt Wohnung Nr. 9 an den Start gegangen bin.

👉 277 % Gewinn! Warum ich eine Wohnung verkauft habe

REITs statt Vermietungen

Dann war die Frage, was mache ich jetzt mit dem Gewinn? Daraus entstand das Projekt Wohnung Nr. 9 – alle Details habe ich auf einer Unterseite zusammengetragen:

👉 Projekt Wohnung Nr. 9

Zwei Jahre sind seitdem vergangen – Zeit, mal zu schauen, wo ich stehe und ob die damaligen Ziele erreicht wurden.

Die Entscheidung, mich von vermieteten Wohnungen zu trennen, war nicht nur wirtschaftlich motiviert – sie war auch emotional und praktisch eine enorme Erleichterung.

Denn der Traum vom passiven Einkommen durch Miete wird oft idealisiert. Die Realität sieht leider häufig anders aus.

Die dunkle Seite des Vermietens

Insbesondere bei einem schwierigeren Mieterklientel offenbaren sich die Schattenseiten des Vermieterdaseins. Was im Idealfall nach verlässlichen Mieteinnahmen und langfristiger Wertsteigerung klingt, wird in der Praxis schnell zu einer zermürbenden Geduldsprobe. Einige Beispiele aus meiner eigenen Erfahrung oder aus dem Kreis anderer Investoren:

• Zahlungsverzug und Mietnomaden: Manche Mieter zahlen unregelmäßig oder gar nicht. Einmal eingezogen, lässt sich der Mieter nicht so leicht kündigen – Mieterschutz hat in Deutschland hohe Priorität. Selbst mit Gerichtsurteil vergehen oft Monate, bis der Räumungstitel durchgesetzt werden kann.
  
  

• Sachbeschädigung und Verwahrlosung: Einige Mieter gehen mit der Wohnung um, als gehöre sie niemandem. Nach einem Auszug kann die Wohnung in einem Zustand hinterlassen werden, der Renovierungskosten in Höhe von mehreren Monatsmieten oder mehr nach sich zieht.
  
  

• Psychische Belastung: Der Stress durch ständige Kommunikation mit schwierigen Mietern, Eigentümerversammlungen, kleinlichen Nachbarschaftsstreitigkeiten oder unfähige Hausverwaltungen ist nicht zu unterschätzen.
  
  

• Mietpreisbremse und Regulierung: Gesetzliche Regulierungen wie die Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen oder energetische Sanierungspflichten engen den finanziellen Spielraum für Vermieter zunehmend ein.
  
  

Behördlicher Aufwand: Von Nebenkostenabrechnungen über Wohnungsabnahmen bis hin zur Durchsetzung von Modernisierungen – der bürokratische Aufwand ist nicht zu unterschätzen und selten wird man dabei durch Behörden unterstützt.

Wer dennoch physisch vermieten will, hat verschiedene Möglichkeiten, Risiken zu reduzieren:

• Bonitätsprüfung & Auswahlverfahren: Eine gründliche Prüfung der Mieterbonität (z. B. Schufa, Mieterselbstauskunft, Arbeitsverträge) ist essenziell.

• Verwaltung outsourcen: Eine professionelle Hausverwaltung kann zumindest einen Teil der Arbeit abnehmen – ist aber mit Kosten verbunden und nicht immer verlässlich.

• Investition in bessere Lagen: Höheres soziales Umfeld, stabilere Mietverhältnisse – aber meist auch deutlich höhere Einstiegskosten.

• Micro Living oder möbliertes Vermieten: Diese Modelle bieten höhere Renditen, sind aber auch mit mehr Wechsel und Verwaltungsaufwand verbunden.

Real Estate Investment Trusts (REITs) bieten die Möglichkeit, breit gestreut in Immobilien zu investieren – ganz ohne Schlüsselübergabe, Mietverträge oder Eigentümerversammlungen.

Vorteile von REITs:

• Diversifikation: REITs investieren meist in eine Vielzahl von Objekten, oft sogar in mehreren Ländern und Assetklassen (Wohnen, Gewerbe, Gesundheit, Logistik etc.).

• Liquidität: REITs sind an der Börse handelbar – im Gegensatz zu einer physischen Immobilie kann ich hier mit wenigen Klicks kaufen oder verkaufen.

• Dividendenorientierung: Viele REITs schütten regelmäßig Dividenden aus, da sie gesetzlich verpflichtet sind, einen Großteil ihrer Gewinne auszuzahlen.

• Kein Mieterstress: Der wichtigste Punkt für mich. Ich investiere in Immobilien – aber die operative Arbeit machen Profis. Ich bekomme die Erträge, aber nicht den Stress.

Nachteile von REITs:

• Börsenvolatilität: Da REITs börsengehandelt sind, sind sie Schwankungen unterworfen – teils sogar stärker als der Immobilienmarkt selbst.

• Steuerliche Behandlung: In Deutschland gibt es keine Sonderregelung für REIT-Dividenden – sie werden wie normale Kapitalerträge besteuert. Bei ausländischen REITs kann zusätzlich Quellensteuer anfallen.

• Kein Hebeleffekt: Während man bei physischen Immobilien durch Fremdkapital die Eigenkapitalrendite stark steigern kann, ist dieser Effekt bei REITs deutlich begrenzter oder entfällt ganz.

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Es galt also, den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf wieder mit Immobilienbezug, aber außerhalb der klassischen Vermieterrolle zu reinvestieren und damit eine mindestens vergleichbar hohe Rendite wie mit der ehemals vermieteten und nun verkauften Wohnung zu erzielen. 

Zunächst parkte das Geld nur in Bondora Go&Grow und Festgeldern – ich musste erstmal die ganzen Depots eröffnen, Geld transferieren und investieren. Aktuell ist die für das Projekt zur Verfügung stehende Summe folgendermaßen verteilt:

Ab März / April 2021 ging es dann langsam ernsthafter los und die ersten größeren Einnahmen trudelten ein.

Die Einnahmen der Jahre 2021 und 2022 verteilen sich wie folgt:

im Detail:

Was du jetzt siehst:

Am lukrativsten war der Optionshandel, aber eben auch volatil (sehr erfolgreich 2021, Durststrecke 2022), außerdem natürlich zeitintensiver.

Dicht gefolgt von den Dividenden, total passiv, dann Bondora Go & Grow mit 6,75 % und total passiv, auch gut.

Durchschnitt / Monat: 512,62 EUR (2021: 611,74 EUR; 2022: 413,51 EUR)

In 18 von 24 Monaten lag der Cashflow über der Vergleichsmiete. In den ersten 3 Monaten war ich noch nicht investiert, und in 3 Monaten des schwierigen Börsenjahres 2022 drückten negative Optionsergebnisse die Einnahmen.

Nichtsdestotrotz konnte ich im Schnitt mehr als doppelt so viele Einnahmen pro Monat erzielen. Und das ganze ohne Vermieterstress mit Eigentümergemeinschaften, Mietern, Behörden, Dienstleistern.

Klar ist es auch nicht komplett passiv, man muss die Märkte beobachten und Gelegenheiten für Trading und Optionshandel suchen. Aber ich kann alle Tätigkeiten mit dem Laptop am Ort meiner Wahl durchführen – also auch im Urlaub.

Im Nachhinein kann man auch sagen, dass ich die Wohnung zu einem guten Zeitpunkt für einen übertriebenen Preis veräußert habe. Es hat keine weitere Wertsteigerung stattgefunden, und im letzten Jahr wurde der Immobilienmarkt eher schwierig, wobei die Preise anfingen zu sinken. Auch Mieterhöhungen wären nicht durchzusetzen gewesen. Die Miete lag bereits bei abnormalen 14 Euro pro Quadratmeter. Ich hätte also weiterhin 224 € Miete pro Monat erhalten (264 € Bruttomiete abzüglich 40 € nicht umlegbare Betriebskosten).

Die wesentlichen Steuervorteile habe ich in den frühen Jahren der Eigentümerschaft ausgeschöpft. Die Mieteinnahmen aus der Wohnung haben zuletzt mein zu versteuerndes Einkommen erhöht.

Der Fremdkapitalhebel war früher ein Renditebooster für dieses Objekt. Inzwischen war die Wohnung aber abbezahlt. Dafür konnte ich im Rahmen der Reinvestitionen über die Komponente des Optionshandels wieder etwas Kredithebel in die Angelegenheit hinein bringen. 

Somit lässt sich relativ einfach vergleichen, was ich in den 2 Jahren im Idealfall als Vermieter kassiert hätte und was nun tatsächlich bei meinen Reinvestitionen des Veräußerungsgewinns in alternative Investments mit Immobilienbezug herausgesprungen ist (Bild durch anklicken vergrößerbar).

Die gelbe horizontale Linie markiert den Betrag, den ich als Miete kassiert hätte. Die blauen Balken zeigen, was ich stattdessen mit den alternativen Anlagen herausgeholt habe.

Zwischenstand nach 2 Jahren:

Im Rückblick bin ich mehr denn je davon überzeugt, dass alternative Immobilien-Investments der klassische Vermietung überlegen sind – zumindest für meine persönliche Lebenssituation und Risikobereitschaft.

Die Vorteile überwiegen für mich ganz klar:

✅ Mehr Rendite
✅ Weniger Stress
✅ Bessere Skalierbarkeit
✅ Hohe Flexibilität
✅ Passives Einkommen, ohne Menschenprobleme

Klar, nicht alles ist perfekt – auch Dividenden können sinken, Kurse einbrechen. Aber das kann mir auch mit einer vermieteten Wohnung passieren: Mietausfall, Leerstand, teure Sanierung oder ein geplatzter Verkauf.

Für mich waren die Investitionen abseits der physischen Immobilien wesentlich stressfreier und dazu bisher auch deutlich lukrativer! Das muss natürlich über die nächsten Jahre verifiziert werden. Nach 2 Jahren des neuen Weges spricht aus meiner Sicht aber wirklich alles dafür, dass diese von mir gewählten alternativen Anlagemöglichkeiten mit Immobilienbezug die deutlich bessere Wahl sind.

In der Konsequenz werde ich den Weg nach dem erfolgreichen Vorbild weitergehen und noch mehr Immobilien gegen alternative Investments mit Immobilienbezug, aber ohne Vermieterstress, tauschen.

In diesem Jahr wird sich voraussichtlich die Möglichkeit ergeben, meine Leipziger Wohnung zum Verkauf anzubieten. Wenn der Verkauf klappt, werde ich mit dem Erlös genauso verfahren wie bei dem bisher so erfolgreichen Projekt Wohnung Nr. 9. Der Name des neuen Projektes liegt dabei auch schon auf der Hand... 

Abschließende Worte:

Investieren heißt auch, Verantwortung für das eigene Kapital zu übernehmen – aber nicht zwangsläufig, sich mit allen Problemen selbst herumzuschlagen. Mein Weg ist nicht für jeden der richtige. Aber wenn du keine Lust auf Stress mit Mietern, Mahnungen und Sanierungsvorgaben hast – dann könnten REITs, Immobilien-ETFs oder andere indirekte Wege dein Spielfeld sein.

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