Ich bin früh in Immobilien eingestiegen. Wertsteigerung und Fremdkapitalhebel haben lange Zeit hervorragend für meinen Vermögensaufbau gearbeitet. Das Vermieterdasein war dabei über viele Jahre hinweg angenehm entspannt.

Doch genau das hat sich in den letzten Jahren spürbar verändert.

Wer meinen Newsletter Finanzbombe liest, kennt meine Erfahrungen: steigender Verwaltungsaufwand, mehr Abstimmungen, mehr Reibung. Für mich war deshalb irgendwann klar – ich will perspektivisch raus aus der klassischen Vermietung.

Der erste Schritt kam Ende 2020: Ich habe eine meiner insgesamt neun Wohnungen verkauft. Nach rund 20 Jahren Haltedauer stand am Ende ein beachtlicher Gewinn:

👉 277 % Gewinn! Warum ich eine Wohnung verkauft habe

Die zentrale Frage lautete:

Kann ich mit Immobilienbezug investieren, ohne Vermieter zu sein – und dabei mindestens genauso gut verdienen?

Die Antwort darauf sollte das Projekt Wohnung Nr. 9 liefern.

👉 Projekt Wohnung Nr. 9

In den ersten Monaten nach dem Verkauf wurde das Kapital zunächst geparkt (u. a. Bondora Go & Grow, Festgeld), während ich parallel Depots aufgebaut und die Struktur vorbereitet habe. Ab Frühjahr 2021 ging es dann richtig los.

Fünf Jahre sind seitdem vergangen – Zeit, mal wieder zu schauen, wo ich stehe und ob die damaligen Ziele erreicht wurden.

Es galt also, den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf wieder mit Immobilienbezug, aber außerhalb der klassischen Vermieterrolle zu reinvestieren und damit eine mindestens vergleichbar hohe Rendite wie mit der ehemals vermieteten und nun verkauften Wohnung zu erzielen. 

Zunächst parkte das Geld nur in Bondora Go&Grow und Festgeldern – ich musste erstmal die ganzen Depots eröffnen, Geld transferieren und investieren. Ab März / April 2021 ging es dann langsam ernsthafter los, und die ersten größeren Einnahmen trudelten ein.

Heute verteilt sich das Kapital auf mehrere Bausteine:

• REITs (Schwerpunkt)

• Optionshandel auf Immobilienwerte

• kleinere Anteile Crowdinvesting (wird reduziert)

• Liquidität für Opportunitäten

Hinweis: Alle Abbildungen im Artikel können durch Anklicken vergrößert werden.

Man sieht in der Tabelle oben, wie ich das zur Verfügung stehende Kapital (Gewinn aus dem Wohnungsverkauf; 54.870,42 €) verteilt habe. Und man sieht den aktuellen Wert der verschiedenen Anlagen. 

Obwohl der REITs-Sektor schwierige Zeiten durchmacht, ist der Wert aktuell auf 68.313,77 € gestiegen. Das ist im Prinzip das, was vorher die Wertentwicklung der Wohnung gewesen wäre. Weiter unten zeige ich den Cashflow im Zeitverlauf, was das Äquivalent zur Miete ist.

👉 Bondora Go&Grow mit 6 % Zinsen nutzen*

Du erhältst 5 € als Startguthaben auf dein Investorenkonto, wenn du dich über meinen Empfehlungslink registrierst!

👉  Monefit SmartSaver* mit bis zu 10,52 % Zinsen nutzen

Die wichtigsten Keyfacts zu Monefit SmartSaver*  

• gehört zur Creditstar Gruppe (ein bekannter Player in der P2P-Szene)
• Anlegergelder werden automatisiert in ein breit gestreutes Kreditportfolio investiert
• Invests ab 10 EUR sind möglich, keine Kosten oder versteckte Gebühren
• 7,5 % Zinsen p. a. (inkl. Zinseszinseffekt) als fester Zinssatz bei täglicher Zinsgutschrift. 
• Auszahlungsaufträge der Kunden werden innerhalb von 10 Tagen erfüllt
• es handelt sich NICHT um Tagesgeld und es gibt KEINE Einlagensicherung
• 10,52 % Zinsen p. a., wenn du das Kapital mindestens 2 Jahre liegen lässt

Bonus: Sichere dir jetzt 0,5 % des Nettoguthabens auf deinem neu eröffneten SmartSaver-Konto am 90. Kalendertag nach der Eröffnung über meinen Werbelink*.

Einen Einblick in mein REITs Depot aus dem Projekt Wohnung Nr. 9 bekommst du über Parqet. In dieser praktischen App habe ich das Depot abgebildet. 

Der obige Screenshot ist nur eine Momentaufnahme. Einen stets aktuellen Blick und weitere Ansichten und Auswertungen bekommst du unter folgendem Link:

👉 Link zum REITs-Depot in Parqet 

Möchtest du Parqet auch nutzen?

In der Grundversion ist es kostenlos, und man kann ein Depot abbilden.

👉 hier kostenlos einen Parqet Account eröffnen*, falls du es auch mal kostenlos ausprobieren oder 10 % auf die kostenpflichtige Version mit mehr Funktionen sparen möchtest.

Bitte beachte, dass es im Projekt Wohnung Nr. 9 zusätzlich zu dem oben abgebildeten Depot, das ich bei Smartbroker+ führe, noch das REITs-Optionen Depot gibt, in dem ich hauptsächlich Optionen auf REITs und andere Wertpapiere mit Immobilienbezug handle - dort liegen aber auch noch Wertpapiere, die zu dem Projekt gehören. Den aktuellen Bestand in dem Depot siehst du im folgenden Bild:

Freiwerdende Mittel aus dem Immobilien-Crowdinvesting schichte ich in REITs um. Der Crowd-Anteil war von Anfang an recht klein, und ich möchte hier schlanker werden. In der kleinen Dosis kann man nicht einmal von funktionierender Diversifikation sprechen. Auch die Einlage bei Bondora Go&Grow kann noch für den Aktienmarkt verwendet werden.

Die Einnahmen der letzten 5 Jahre verteilen sich wie folgt:

im Detail:

Was du hier siehst:

Die passiven Dividenden haben den von Haus aus volatileren und zeitintensiveren Optionshandel in Sachen Lukrativität überholt. Bisher lagen die Optionen vorne. Das hat sich im Laufe des Jahres geändert. 

Zunächst wurde das REITs-Portfolio ja teilweise über den Optionshandel aufgebaut. Ich habe Cash Secured Puts verkauft und dafür Prämien erhalten. Hin und wieder kam es zu Andienungen. Irgendwann ist der Punkt erreicht, an dem man nicht mehr viele Puts verkaufen kann, weil der größte Anteil des zur Verfügung stehenden Kapitals bereits in den eingebuchten Aktien steckt. Für das Projekt Wohnung Nr. 9 war von Anfang an definiert, wie viel Kapital zur Verfügung steht. Weitere Einzahlungen gibt es nicht. Nur Prämien, Dividenden und Zinsen fließen zu und können reinvestiert werden. 

Jedenfalls nimmt die Intensität im Bereich Optionshandel hier auf ganz natürliche Weise ab, die Dividenden sprudeln umso reichlicher.

Das ist ja auch mit Blick auf die persönliche Zukunft ideal: Die Dividenden kommen quasi von alleine, der Aufwand für den aktiven Optionshandel sinkt. Die Einnahmen bleiben aber stabil. Als Ruheständler wünschen sich die meisten sicher ein weitgehend passives Einkommen. Die Richtung dahin stimmt also!

Somit lässt sich relativ einfach vergleichen, was ich in den 5 Jahren im Idealfall als Vermieter kassiert hätte und was nun tatsächlich bei meinen Reinvestitionen des Veräußerungsgewinns in alternative Investments mit Immobilienbezug herausgesprungen ist (Bild durch anklicken vergrößerbar).

Die gelbe horizontale Linie markiert den Betrag, den ich als Miete kassiert hätte. Die blauen Balken zeigen, was ich stattdessen mit den alternativen Anlagen herausgeholt habe.

Zwischenstand nach 5 Jahren:

Durchschnitt / Monat: 428,53 €

(2021: 611,74 €; 2022: 413,51 €; 2023: 258,58 €; 2024: 435,60 €; 2025: 423,21 €)

In 44 von 60 Monaten lag der Cashflow über der Vergleichsmiete. In den ersten 3 Monaten war ich noch nicht investiert, und mit der Zinswende wurden Investments in REITs schwieriger. Optionen mussten öfter mal gerollt werden, und es kam auch zu realisierten Verlusten beim Verkauf einiger REITs. 

Nichtsdestotrotz konnte ich im Schnitt fast doppelt so viele Einnahmen pro Monat erzielen. Und das ganze ohne Vermieterstress mit Eigentümergemeinschaften, Mietern, Behörden, Dienstleistern.

Klar ist es auch nicht komplett passiv, man muss die Märkte beobachten und Gelegenheiten für Trading und Optionshandel suchen. Aber ich kann alle Tätigkeiten mit dem Laptop am Ort meiner Wahl durchführen – also auch im Urlaub bzw. auf Reisen.

Im Nachhinein kann man auch sagen, dass ich die Wohnung zu einem guten Zeitpunkt für einen übertriebenen Preis veräußert habe. Es hat keine weitere Wertsteigerung stattgefunden, und in 2023 wurde der Immobilienmarkt eher schwierig, wobei die Preise anfingen zu sinken. Auch Mieterhöhungen wären nicht durchzusetzen gewesen. Die Miete lag bereits bei abnormalen 14 Euro pro Quadratmeter. Ich hätte also weiterhin 224 € Miete pro Monat erhalten (264 € Bruttomiete abzüglich 40 € nicht umlegbare Betriebskosten).

Die wesentlichen Steuervorteile habe ich in den frühen Jahren der Eigentümerschaft ausgeschöpft. Die Mieteinnahmen aus der Wohnung haben zuletzt mein zu versteuerndes Einkommen erhöht.

Der Fremdkapitalhebel war früher ein Renditebooster für dieses Objekt. Inzwischen war die Wohnung aber abbezahlt. Dafür konnte ich im Rahmen der Reinvestitionen über die Komponente des Optionshandels wieder etwas Kredithebel in die Angelegenheit hinein bringen. 

Für junge Menschen können Investments in physische Immobilien immer noch ein wahnsinniger Hebel beim Vermögensaufbau sein!  So habe ich es ja auch gemacht.

Die Suche nach Immobilien-Investments ist deutlich komfortabler geworden als am Anfang meiner Immobilienreise. Das beschreibe ich in meinem Artikel 

"Immobilien unter Marktwert finden mit ImmoMetrica"

Dank ImmoMetrica würde ich heute:

          •         direkt nach mehreren Investmentkennzahlen suchen

          •         das Potenzial einer Immobilie (Ist vs. Soll) analysieren

          •         die Mikrolage datenbasiert bewerten

          •         und deutlich stärker mit Marktdaten arbeiten

Viele der Tools, die mir damals gefehlt haben, existieren heute bereits. ImmoMetrica bietet eine hervorragende konsolidierte Lösung an. Ein großartiges Geschenk für Immobilien-Investoren!

Das macht die Immobiliensuche deutlich strukturierter, einfacher, schneller  – und in vielen Fällen auch erfolgreicher.

Wenn du ImmoMetrica über meinen Link nutzt, bekommst du einen exklusiven Bonus:

Normalerweise gibt es 14 Tage kostenlosen Testzugang.

Über meinen Link oder mit meinem Gutscheincode erhältst du:

🎁 1 Monat kostenlosen Zugang

Einfach hier registrieren:

👉 Hier kannst du dir deinen Bonus sichern 

Oder einfach direkt nach der Anmeldung im Profil den Gutscheincode IMMOFREAK eingeben.

Für mich waren die Investitionen abseits der physischen Immobilien wesentlich stressfreier und dazu bisher auch deutlich lukrativer! Das muss natürlich über die nächsten Jahre verifiziert werden. Nach 5 Jahren des neuen Weges spricht aus meiner Sicht aber wirklich alles dafür, dass diese von mir gewählten alternativen Anlagemöglichkeiten mit Immobilienbezug für mich persönlich die deutlich bessere Wahl sind.

👉 Mehr Ertrag

👉 Weniger Stress

👉 Mehr Flexibilität

Auch in einer Zeit, in der Immobilienaktien auf breiter Front erhebliche Verluste hinnehmen mussten, weil sich das Zinsumfeld unvorteilhaft für dieses Segment änderte, konnte ich im Schnitt deutlich besser performen, als es die Mieteinnahmen der verkauften Wohnung getan hätten.

In der Konsequenz werde ich den Weg nach dem erfolgreichen Vorbild weitergehen und noch mehr Immobilien gegen alternative Investments mit Immobilienbezug, aber ohne Vermieterstress, tauschen.

Hat dir der Artikel gefallen? 

Abonniere mein kostenloses Wochenupdate "Die Finanzbombe" für noch mehr Finanzwissen.

So verpasst du keine neuen Inhalte und bekommst zusätzlich nützliche Tipps. 

Wenn du noch schneller über Neuigkeiten im freaky finance Universum und rund um meine Finanzen informiert werden möchtest, dann abonniere bitte meinen Broadcast-Channel beim Messenger-Service Telegram.

👉 Folge dazu diesem Link: https://t.me/freaky_finance_Broadcast 

Meine Käufe und Verkäufe gibt es in Echtzeit in der freaky finance Lounge. Dort wurden auch weitere Teile des umfangreichen Finanzkurses freigeschaltet. Was die Lounge sonst noch zu bieten hat, erfährst du auf der entsprechenden Unterseite:

👉 Die freaky finance Lounge - der exklusive Memberbereich

Die freaky finance Telegramgruppen:

Wenn du magst, folge den Links und komm einfach dazu:

👉 Telegram-Gruppe "Optionshandel für Anfänger" (fast 1.600 Mitglieder)

👉 Aktien, Dividenden und Diverses (über 1.400 Mitglieder)

Kennst du schon meine Empfehlungsseite?

Dort stelle ich Produkte und Dienstleistungen vor, die ich selber nutze oder für empfehlenswert halte.
👉 Meine Empfehlungen

* = Affiliate Link

Transparenz: Bei mit einem * gekennzeichneten Link handelt es sich um einen Affiliate Link. Wenn du dich über einen solchen Link anmeldest oder etwas kaufst, hast du dadurch keinerlei Nachteile und bekommst vielleicht sogar ein kleines Startpräsent o.ä. - vor allem unterstützt du damit aber meinen Blog. 

Und dafür sage ich an dieser Stelle bereits DANKE!