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Projekt Wohnung Nr. 9: Zwischenstand nach 3 Jahren

Mehr Rendite und weniger Stress!

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Raus aus dem Vermietungsstress

Ich habe früh angefangen, in Immobilien zu investieren. Die Wertsteigerungen und der Fremdkapitalhebel waren wesentliche Komponenten meines Vermögensaufbaus. Lange war mein Vermieterdasein relativ entspannt. Das hat sich leider in den letzten Jahren deutlich zum Schlechteren entwickelt. 

 

In der Finanzbombe teile ich oft meinen Frust im Zusammenhang mit den Vermietungen. Für mich steht fest, dass ich über kurz oder lang alle Wohnungen verkaufen möchte, um dem Vermieterstress zu entgehen.

 

Zum Jahresende 2020 habe ich schließlich die erste meiner insgesamt 9 Wohnungen verkauft. Die ganze Story der verkauften Wohnung habe ich in einem Artikel zusammengefasst. Fast 20 Jahre bewegte Eigentümerschaft und was am Ende an Gewinn dabei herausgekommen ist. Das ist der Betrag, mit dem ich für das Projekt Wohnung Nr. 9 an den Start gegangen bin.

 

 

👉 277 % Gewinn! Warum ich eine Wohnung verkauft habe

 

 

REITs statt Vermieterstress

Dann war die Frage, was mache ich jetzt mit dem Gewinn? Daraus entstand das Projekt Wohnung Nr. 9 – alle Details habe ich auf einer Unterseite zusammengetragen:

 

👉 Projekt Wohnung Nr. 9

 

Drei Jahre sind seitdem vergangen – Zeit, mal zu schauen, wo ich stehe und ob die damaligen Ziele erreicht wurden.

 

3 Jahre Projekt Wohnung Nr. 9: So läuft es

Es galt also, den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf wieder mit Immobilienbezug, aber außerhalb der klassischen Vermieterrolle zu reinvestieren und damit eine mindestens vergleichbar hohe Rendite wie mit der ehemals vermieteten und nun verkauften Wohnung zu erzielen. 

 

Zunächst parkte das Geld nur in Bondora Go&Grow und Festgeldern – ich musste erstmal die ganzen Depots eröffnen, Geld transferieren und investieren. Ab März / April 2021 ging es dann langsam ernsthafter los, und die ersten größeren Einnahmen trudelten ein.

 

Aktuell ist die für das Projekt zur Verfügung stehende Summe folgendermaßen verteilt:

 

freaky finance, Projekt Wohnung Nr. 9, Verteilung der investierten Summe

 

Einen Einblick in mein REITs Depot aus dem Projekt Wohnung Nr. 9 bekommst du über Parqet. In dieser praktischen App habe ich das Depot abgebildet. 

 

 

freaky finance, Projekt Wohnung Nr. 9, Parqet, REITs Depot bei Smartbroker+

 

Der obige Screenshot ist nur eine Momentaufnahme. Einen stets aktuellen Blick und weitere Ansichten und Auswertungen bekommst du unter folgendem Link:

👉 Link zum REITs-Depot in Parqet 

 

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Bitte beachte, dass es im Projekt Wohnung Nr. 9 zusätzlich zu dem oben abgebildeten Depot, das ich bei Smartbroker+ führe, noch das REITs-Optionen Depot gibt, in dem ich hauptsächlich Optionen auf REITs und andere Wertpapiere mit Immobilienbezug handle - dort liegen aber auch noch Wertpapiere, die zu dem Projekt gehören. Den aktuellen Bestand in dem Depot siehst du im folgenden Bild:

 

freaky finance, Projekt Wohnung Nr. 9, REITs-Optionen Depot bei ARMO Broker

 

 

 

Freiwerdende Mittel aus dem Immobilien-Crowdinvesting schichte ich in REITs um. Der Crowd-Anteil war von Anfang an recht klein, und ich möchte hier schlanker werden. In der kleinen Dosis kann man nicht einmal von funktionierender Diversifikation sprechen. Auch das Tagesgeld und ein Teil der Einlage bei Bondora Grow&Go ist noch für den Aktienmarkt vorgesehen.

 

 

Die Einnahmen der letzten 3 Jahre verteilen sich wie folgt:

 

freaky finance, Projekt Wohnung Nr. 9, Einnahmenvergleich Miete versus alternative Investments

 

im Detail:

freaky finance, Projekt Wohnung Nr. 9, Einnahmenvergleich Miete versus alternative Investments, Pivottabelle
freaky finance, Projekt Wohnung Nr. 9, Einnahmenvergleich Miete versus alternative Investments
freaky finance, Projekt Wohnung Nr. 9, Einnahmenvergleich Miete versus alternative Investments

 

Was du jetzt siehst:

Am lukrativsten sind inzwischen die Dividenden, dann der Optionshandel (volatil und natürlich zeitintensiver), gefolgt von realisierten Gewinnen durch Aktienverkäufe (REITs-Trading).

 

Die Zinsen aus den komplett passiven Komponenten kommen erst danach.

 

 

Vergleich: Miete vs. alternative Anlagen

Somit lässt sich relativ einfach vergleichen, was ich in den 3 Jahren im Idealfall als Vermieter kassiert hätte und was nun tatsächlich bei meinen Reinvestitionen des Veräußerungsgewinns in alternative Investments mit Immobilienbezug herausgesprungen ist (Bild durch anklicken vergrößerbar).

 

freaky finance, Projekt Wohnung Nr. 9, Einnahmenvergleich Miete versus alternative Invest, Balkendiagramments

 

Die gelbe horizontale Linie markiert den Betrag, den ich als Miete kassiert hätte. Die blauen Balken zeigen, was ich stattdessen mit den alternativen Anlagen herausgeholt habe.

 

 

Zwischenstand nach 3 Jahren:

 

freaky finance, Projekt Wohnung Nr. 9, Einnahmenvergleich Miete versus alternative Investments

 

 

Durchschnitt / Monat: 411,53 € (2021: 601,05 €; 2022: 406,99 €; 2023: 226,56 €)

 

In 26 von 36 Monaten lag der Cashflow über der Vergleichsmiete. In den ersten 3 Monaten war ich noch nicht investiert, und mit der Zinswende wurden Investments in REITs schwieriger. Optionen mussten öfter mal gerollt werden und es kam auch zu realisierten Verlusten beim Verkauf einiger REITs. 

 

Nichtsdestotrotz konnte ich im Schnitt fast doppelt so viele Einnahmen pro Monat erzielen. Und das ganze ohne Vermieterstress mit Eigentümergemeinschaften, Mietern, Behörden, Dienstleistern.

 

Klar ist es auch nicht komplett passiv, man muss die Märkte beobachten und Gelegenheiten für Trading und Optionshandel suchen. Aber ich kann alle Tätigkeiten mit dem Laptop am Ort meiner Wahl durchführen – also auch im Urlaub.

 

Im Nachhinein kann man auch sagen, dass ich die Wohnung zu einem guten Zeitpunkt für einen übertriebenen Preis veräußert habe. Es hat keine weitere Wertsteigerung stattgefunden, und im letzten Jahr wurde der Immobilienmarkt eher schwierig, wobei die Preise anfingen zu sinken. Auch Mieterhöhungen wären nicht durchzusetzen gewesen. Die Miete lag bereits bei abnormalen 14 Euro pro Quadratmeter. Ich hätte also weiterhin 224 € Miete pro Monat erhalten (264 € Bruttomiete abzüglich 40 € nicht umlegbare Betriebskosten).

 

Die wesentlichen Steuervorteile habe ich in den frühen Jahren der Eigentümerschaft ausgeschöpft. Die Mieteinnahmen aus der Wohnung haben zuletzt mein zu versteuerndes Einkommen erhöht.

 

Der Fremdkapitalhebel war früher ein Renditebooster für dieses Objekt. Inzwischen war die Wohnung aber abbezahlt. Dafür konnte ich im Rahmen der Reinvestitionen über die Komponente des Optionshandels wieder etwas Kredithebel in die Angelegenheit hinein bringen. 

 

 

Zwischenfazit nach 3 Jahren Projekt Wohnung Nr. 9

Für mich waren die Investitionen abseits der physischen Immobilien wesentlich stressfreier und dazu bisher auch deutlich lukrativer! Das muss natürlich über die nächsten Jahre verifiziert werden. Nach 3 Jahren des neuen Weges spricht aus meiner Sicht aber wirklich alles dafür, dass diese von mir gewählten alternativen Anlagemöglichkeiten mit Immobilienbezug die deutlich bessere Wahl sind.

 

Auch in einer Zeit, in der Immobilienaktien auf breiter Front erhebliche Verluste hinnehmen mussten, weil sich das Zinsumfeld unvorteilhaft für dieses Segment änderte, konnte ich im Schnitt deutlich besser performen, als es die Mieteinnahmen der verkauften Wohnung getan hätten.

 

In der Konsequenz werde ich den Weg nach dem erfolgreichen Vorbild weitergehen und noch mehr Immobilien gegen alternative Investments mit Immobilienbezug, aber ohne Vermieterstress, tauschen.

 

Sollte es zu weiteren Verkäufen kommen, werde ich mit dem Erlös genauso verfahren wie bei dem bisher so erfolgreichen Projekt Wohnung Nr. 9. 

 

 

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Kommentare: 1
  • #1

    Claudi Omin (Sonntag, 03 März 2024 09:21)

    Laut Immocation ist das Vermieterdasein irgendetwas zwischen Klacks und Spaziergang. Es kostet kaum Geld, die Banken und Mieter machen prima mit und der Vermögensaufbau kommt von ganz alleine. Mitnichten! "Immobilien sind kein passives Einkommen"!
    Nach über 30 Jahren Vermieterdasein muss ich dem Freak voll zustimmen: das Vermieterdasein ist nicht mehr entspannt. Auch ich habe mittlerweile von einem niedrigen zweistelligen Bestand auf nur noch gut eine Handvoll Objekte runtergeschraubt. Solange ich in diesem Land im Spitzensteuersatz bezahle, geht sich das mit Immobilien noch einigermassen aus; früher gab´s zusätzlich noch "Goodies" wie degressive Abschreibung, höhere Denkmalabschreibung, 50% Sonder-Afa im Osten und anderes. Falls jedoch die Immobilien irgendwann bezahlt sind, regelmässig die Miete erhöht wurde und die Abschreibungen gegen Null gehen, dann schlägt das steuerliche Pendel zurück. Soweit zur Abrechnung mit dem Finanzamt.
    Um die Liste vom Freak mal noch zu verlängern, mit welchen Widrigkeiten der Kleinvermieter sonst noch kämpft (..."aus meinem Leben"...):
    * Finanzamt. Anerkennung von Kosten und Abschreibungen.
    * Wasserschäden. Die gibt´s ständig und in jedem Objekt. Nahezu immer nicht selbstverschuldet.
    * Einmietbetrüger. Hier rede ich noch nichtmal von Mietnomaden.
    * Käfer & Kammerjäger
    * Heizungszähler aus fremden Wohnungen auf der eigenen Abrechnung (und umgekehrt)
    * klagende Mieter! (konkret: ramponierte Küchentür, von der HV nachgewiesen, Schaden um die 150 Euro)
    * ausgewiesene Frierköttelchen als Mieter, die dann wegen der Heizkosten Ärger machen
    * Mieter, die sich über Jahre weigern, Kabelgebühren zu bezahlen
    * Schäden durch Kleintiere
    Wahrscheinlich war es über die Zeit noch mehr...
    Ich frage mich: what´s next? Hier ein paar Ideen:
    * Habeck´s Heizungsorgie. Das weiss noch noch keiner so richtig, wie das ausgeht.
    * CO2 Umlagen, die zwischen Mieter und Vermieter zu teilen sind. Hä? Wie bitte? Ist ja irgendwie auch ein Weg, die Kaltmieten in diesem Lande hochzutreiben, da sicherlich jeder Vermieter spätestens jetzt aufwacht und bei der nächsten Mieterhöhung den Mietspiegel ausreizt.
    Insofern, lieber Freak, bin ich voll bei Dir, wenn Du Deine Bestände verkaufst. Jetzt kommen wir mal zur positiven Seite der Immobilien: eine Haltedauer oberhalb von 10 Jahren erlaubt, Preissteigerungen steuerfrei einzunehmen! Das macht natürlich Spass.
    Jetzt noch ein Rechenbeispiel: wir nehmen eine Standard Zwei Zimmer Wohnung mti 60qm, vielleicht in guter Wohnlage in Leipzig, die bei regelmässiger Einpflege von Mieterhöhungspotential vielleicht 380 Euro monatliche Kaltmiete erwirtschaftet. Davon abzuziehen sind Kosten wie Hausverwaltung, Umlage/Renovierung, eigene Renovierungskosten, Steuern. Wir wissen: die 380 Euro KM schrumpfen dadurch vielleicht auf um die 320 Euro.
    Jetzt verkaufe ich die Wohnung und bekomme - sagen wir - 120000 Euro dafür. Ich mache es nicht so arg gesplittert wie der Freak, sondern kaufe mir ein breites Bündel von einkommensorientierten Anlagen und erwirtschafte 5% auf den Kaufpreis. Das sind dann 6000 Euro im Jahr oder 500 Euro im Monat. Und ausserdem sind sämtliche, oben beschriebene Vermieterprobleme ... weg!