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Betongold oder Renditelüge? Ein ehrlicher und ungeschönter Blick eines Immobiliensachverständigen

Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt sich das?

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Was du bei Immobilieninvestments bedenken solltest

Wenige Themen sind so umstritten wie Immobilien. Sind die Immobilienpreise endgültig überteuert? Hilft nur noch das Investment in C-Lagen? Steigen Immobilien wirklich immer im Wert?

 

Wie du weißt, bin ich selbst Immobilieninvestor in inzwischen 9 Immobilien. Und selbst als aktiver Investor profitiert man zwar von den ganz klaren Vorteilen dieser Anlageklasse, aber muss sich teilweise auch ganz objektiv mit den Nachteilen auseinandersetzen. Und diese überwiegen natürlich dann, wenn man vor dem Immobilienkauf seine Hausaufgaben nicht gemacht oder sich gar die Rendite schöngerechnet hat.

 

In diesem Gastartikel vom Immobilien-Sachverständigen und Immobilien-Blogger Max Karänke wägt er anhand praktischer Beispiele ab, wann ein Investment sinnvoll ist – und wann du besser die Finger davon lässt.

 

Außerdem gibt er wichtige Kriterien an die Hand, welche k.o.-Kriterien Privatinvestoren häufig vernachlässigen. Danke an Max, dass er seine Expertise mit uns Finanz-Freaks teilt – und los geht’s! 

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Ein realistischer Blick: Das solltest du bei einem Immobilieninvestment bedenken

Du möchtest damit beginnen, in Immobilien zu investieren, kannst aber nicht beurteilen, was eine  lohnenswerte Immobilie für deine Ausgangssituation ist?

 

Dir ist die Rendite wichtig und du möchtest einfach keinen Fehler machen?

 

Wenn dich das Thema Immobilieninvestment beschäftigt und du bereits Eigentümer bist oder werden willst, dann wird dich dieser Artikel interessieren.

 

Hier bekommst du den praktischen und ungeschönten Blick auf klassische Immobilieninvestments aus der Sicht eines Sachverständigen mit den wichtigsten Hinweisen, worauf du beim Kauf einer Immobilie achten solltest.

 

 

Finde den Fehler!

Freunde bitten mich oft um meine Einschätzung, wenn sie Immobilien kaufen möchten. Dabei fällt mir immer wieder auf, wie schwierig es teilweise für Laien ist, die Vor- und Nachteile einer Immobilie zu sehen und strukturiert für sich zu verwerten.

 

Neulich fragte mich ein Freund wieder mal nach meiner Meinung, denn er hatte überlegt, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage irgendwo in einem Dorf in Niedersachsen zu kaufen.

 

Die Rendite war gut, die Mieter zahlten zuverlässig ihre Miete, und der Zustand des Hauses war für das Baujahr entsprechend ordentlich und gepflegt. Der aufgerufene Preis des aktuellen Eigentümers entsprach grob dem Verkehrswert nach § 194 BauGB, den ich berechnet hatte.

 

Alles klang erstmal gut!

 

Hinzu kam, dass der Banker meines Freundes die Investition sinnvoll fand und schon grünes Licht gegeben hatte.

 

Was war also der Haken?

 

Es war die Bevölkerungsentwicklung an dem Standort in Kombination mit der sehr geringen Miete, die bezahlt wurde. Beide Faktoren für sich genommen sind kein Problem, so lange du keine Renovierungskosten hast.

 

Aber hier war der perspektivische Haken: Renovierungskosten waren in diesem Fall absehbar, wenn auch nicht unmittelbar.  Sobald diese Renovierungskosten jedoch anfallen, würde sich die Rendite in Luft auflösen, und ein Potenzial für eine entsprechende Mietsteigerung war nicht in Sicht.

 

Ich habe meinem Freund dringend von dem Kauf abgeraten.

 

 

Wäge sauber ab!

In Zeiten eines Immobilienbooms und steigender Preise kann ich gut nachvollziehen, dass jeder denkt, er müsse in Immobilien investieren. Das ist absolut verständlich.

                  

Allerdings müssen auch im aktuellen Marktgeschehen die Vor- und Nachteile einer jeden Immobilie abgewogen werden.

 

Gerade im Falle von Lagen, in denen es einen Bevölkerungsrückgang gibt und in denen in den letzten Jahren keine steigenden Immobilienpreise zu verzeichnen waren, solltest du dir zumindest die Frage stellen, ob du eine sichere Anlage brauchst oder ob du bewusst spekulieren möchtest, dass die Lage sich positiv entwickelt.

 

Ergo: Sieh dir die Bevölkerungsentwicklung an deinem Standort an und wäge sauber ab, was das für den Wert deiner Wunschimmobilie bedeutet. Hier findest du dazu brauchbare Daten.

 

Sollte die Bevölkerung an deinem Standort in der Micro- wie Makroperspektive seit einigen Jahren schrumpfen, sollte dir dies ein Warnsignal sein!

 

Einer der größten Irrtümer ist weiterhin: Die Preise von Immobilien steigen überall! Das tun sie absolut nicht, in vielen ländlicheren Lagen fallen sie.

 

Diese Punkte und eine Reihe anderer tauchen in Diskussionen um lohnende Immobilieninvestments immer wieder auf, deshalb habe ich eine Liste an Fragen zusammengestellt, die du dir bei der Überlegung eines Immobilienkaufs immer stellen solltest.

 

 

Deine Checkliste für den Immobilienkauf

  • Entspricht der Preis grob dem Verkehrswert?

In meinem Artikel „Den Verkehrswert für eine Immobilie berechnen“ kannst du dir anschauen, wie du den Verkehrswert ermittelst.

  • Was steht im Grundbuch?

Gibt es Auffälligkeiten im Grundbuch?

Bestehen eingetragene Sonderrechte?

Ist das Grundstück ein Erbpacht-Grundstück o.Ä.?

  • Wie ist die Lage der Immobilie einzuschätzen?

Welche Besonderheiten gibt es bei der Lage?

 

Was gibt es in unmittelbarer Umgebung (Mikrolage), was spricht für und gegen die Immobilie wie Nachbarschaft, Verkehrsanbindung, Schulen und Kindergärten, Geschäfte des täglichen Bedarfs etc.?

 

Wie ist die Makrolage zu beurteilen?

 

Was verzeichnet die Bevölkerungsentwicklung der Stadt?

 

CHECKLISTE FÜR DEN IMMOBILIENKAUF - DIESE FRAGEN SOLLTEST DU DIR BEI DER ÜBERLEGUNG EINES IMMOBILIENKAUFS IMMER STELLEN:

  • Ist die Immobilie bei einer marktgerechten Miete ohne Renovierung schnell zu vermieten?

Bitte hier keine Schönmalerei, sondern Stand heute (marktüblich).

  • Kannst du die Immobilie zum gleichen Preis schnell wieder verkaufen?

Hier geht es nicht nur um Notfälle im eigenen Budget, sondern vielmehr um eine Kontrollfrage, ob den Preis auch andere zahlen.

  • Hat die Immobilie im IST-Zustand eine Rendite, mit der du leben kannst?
  • Wann fallen voraussichtlich Renovierungskosten an und in welchem Umfang sind diese zu erwarten?

Denke hier an Bäder, Heizung, Elektrik, Keller und Dach etc.

  • Wie sehen Keller und der Dachboden aus?
  • Wie ist der Grundriss geschnitten?

Lässt er verschiedene Lebenskonzepte zu und ist flexibel nutzbar? Kann ich den Grundriss ggf. noch verändern?

 

Wenn du dich durch diese Fragen arbeitest und sie objektiv / neutral bewertest, kannst du eigentlich kaum noch etwas falsch machen.

 

Das Schwierigste ist sicher, an zuverlässige Marktdaten zu kommen.

 

 

Woher bekommst du Fakten, mit denen du arbeiten kannst?

Die Antwort ist eigentlich ganz einfach: vom Gutachterausschuss deiner Stadt.

 

Der Immobilienmarkt ist zwar nicht so transparent wie der Aktienmarkt, allerdings hat jeder Gutachterausschuss die gezahlten Kaufpreise der letzten Jahre aus deiner Stadt oder Gemeinde.

 

Warum der Gutachterausschuss die Preise hat? Der Notar schickt jeden Kaufvertrag an den zuständigen Gutachterausschuss, damit dieser die Zahlen, Daten und Fakten ableiten und auswerten kann.

 

Einen zuständigen Gutachterausschuss gibt es für jede Stadt und Gemeinde in Deutschland.

 

In NRW bekommst du die Grundstücksmarktberichte beispielsweise kostenlos unter boris.nrw.de, in anderen Bundesländern kannst du sie ebenfalls für ein Entgelt zwischen 10 und 50 Euro anfordern. Am besten einfach mal googeln.

 

Das bedeutet: Du kannst eine Wertspanne für eine bestimmte Lage im Grundstücksmarktbericht ganz einfach ablesen. Die Zahlen gelten zwar für das vergangene Jahr, aber sind wir mal ehrlich: Selbst wenn du 10 % draufschlägst, wüsstest du, ob die Immobilie überteuert ist oder sehr besonders.

 

 


Exkurs: Was ist ein Gutachterauschuss?

Der „Gutachterauschuss für Grundstückswerte“ (wie es eigentlich heißt) ist ein vom Bund eingerichteter Zusammenschluss von Sachverständigen, um Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen.

 

Hier werden Kaufpreissammlungen ausgewertet und u.a. Sachverständigen zur Verfügung gestellt.


Warum sind Onlineportale keine gute Bewertungsgrundlage?

Natürlich gibt es auch Onlineportale, die Preisauskünfte geben. Allerdings sind deren Preise in fast allen Fällen von den Angebotspreisen abgeleitet. Das verfälscht den Kaufpreisspiegel.

 

Also Vorsicht!

 

 

Fazit - Betongold oder rosarote Brille?

Immobilien können eine ganz wunderbare und lohnenswerte Kapitalanlage darstellen – vorausgesetzt, dass diese Investition nicht mit rosafarbener Brille angegangen wird. Wer sorgfältig recherchiert und objektiv bewertet, hat eine gute Chance, auch beim aktuell angespannten Immobilienmarkt noch Perlen zu entdecken und von echtem „Betongold“ zu profitieren.

 

 

Über den Gastautor

Max Karänke ist Dipl. Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten sowie Beleihungswertermittlung und seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig. Sein Wissen rund um das Thema Immobilien teilt er unter anderem auf dem Blog seiner Webseite https://www.karaenke.com.

 

 

 

Noch Fragen?

Wie siehst du das Thema Immobilien als Kapitalanlage? Siehst du es langfristige Anlagemöglichkeit mit Aussicht auf Rendite oder traust dem Glanz des Betongold nicht über den Weg? Hast du vielleicht schon gute oder schlechte Erfahrungen in diesem Bereich gemacht? Kommt ein Immobilienerwerb für dich in Frage  – oder auf gar keinen Fall? 

  

Wir freuen uns auf deine Fragen und Kommentare!

 

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Immopreneur Kongress 2020

 

 Am 14. und 15. November 2020 findet der nächste Immopreneur Kongress in Darmstadt statt. Ein Kongress für innovative Immobilieninvestoren – einmalig im deutschsprachigen Raum.

 

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freaky finance ist auch 2020 wieder offizieller Medienpartner des Immopreneur Kongresses und bei der Veranstaltung vor Ort!     

  

Hier kannst du meinen Erfahrungsbericht über den Immopreneur Kongress 2017 nachlesen.  Über meinen Besuch 2018 habe ich sogar einen Zweiteiler geschrieben! So waren der Samstag und der Sonntag. Und auch für 2019 gibt es natürlich einen Artikel.

 

 

freaky finance empfiehlt passend zum Thema: 

Das System Immobilie von Thomas Knedel*

Ich empfehle dir dieses Immobilienbuch, zu dem ich auch eine eigene Buchvorstellung geschrieben habe, aus folgenden guten Gründen:

 

„Mit diesem Buch hat sich Herausgeber Thomas Knedel etwas ganz Besonderes einfallen lassen. Er und die 19 Co-Autoren, darunter weitere gestandene Bestseller-Autoren wie Andreas Sell, Torben Käselow und Paul Misar, haben ein absolut lesenswertes Gemeinschaftswerk erschaffen.

 

Dabei greift jeder in seinem Kapitel unterschiedliche Themen aus dem Bereich Immobilen auf und berichtet von seinen persönlichen Erfahrungen und Vorgehensweisen als Immobilien-Investor. Das sind exklusive Informationen aus erster Hand, von Menschen, die durch das Immobiliengeschäft erfolgreich geworden sind. Zusammen ergeben die interessanten und lehrreichen Kapitel „Das System Immobilie“ – nicht nur als Buchtitel, sondern wirklich als solches erklärt! Das Vorwort vom „Investmentpunk“ Gerald Hörhan ist ein zusätzliches Highlight“

 

Mein Finanzbuchtipp: 20 Investoren verraten ihre Immobilien-Investment-Strategien. Das System Immobilie von Thomas Knedel

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Titelbild: ©canva.com ©Maurício Mascaro Pexels (bearbeitet von V. Willkomm)

Autorenbox: ©Max Karänke ©https://www.karaenke.com/ (26.06.2019)


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Kommentare: 2
  • #1

    AlexJ (Donnerstag, 23 Mai 2019 15:49)

    Ich wundere mich über die schwache Formulierung bei den Instandhaltungskosten; die fallen grundsätzlich immer irgendwann an, nur nicht in jedem Jahr identisch hoch, aber die Immobilie verschleißt kontiniuerlich und verliert damit an Wert. Das kann und sollte man dann auch mit einem jährlichen Betrag berücksichtigen. Andernfalls kommt die böse Überraschung beim Wiederverkauf.

    Darüber hinaus sagt der Text nichts über die horrenden Transaktionskosten bei Immobilien. Diese sind ebenfalls bei der Renditeberechnung zu berücksichtigen.

    Insgesamt hat Gerd Kommer bereits gezeigt, dass das Eigenkapital in einem typischen Immobilieninvestment ähnlich stark schwank wie das in einem Aktien-Weltportfolio. Nur leider werfen Immobilien in der Regel längst nicht so hohe Renditen ab wie Aktien. Sie sind außerdem in den meisten Portfolios ein gigantisches Klumpenrisiko. Das Risiko durch die Schuldenlast kommt noch einmal hinzu. Der Markt ist denkbar ineffizient und eine Immobilie ist hochgradig illiquide im Vergleich mit Aktien. Außerdem muss man sich ständig drum kümmern.

    Gegenüber großen Immobiliengesellschaften haben private Kleinvermieter außerdem Wettbewerbsnachteile bei so ziemlich allen Kosten, die anfallen.

    Alles in allem: Immobilien sind für die meisten Anleger schlechte Investments, egal ob selbstgenutzt oder rein als Kapitalanlage mit Fremdnutzung.

  • #2

    Max (Freitag, 24 Mai 2019 23:05)

    Hi AlexJ,

    erstmal danke für dein offenes Feedback.

    Ich verstehe deine Punkte und die Sichtweise auf Immobilieninvestments. Ich glaube auch nicht, dass Immobilien immer die beste Wahl für das eigene Geld sind.

    Natürlich sind Instandhaltungskosten beim Immobilienkauf immer zu berücksichtigen, genauso wie Nebenkosten. In diesem Fall waren auch nicht die Instandhaltungskosten als solche das Problem, sondern die Lage bzw. die niedrige Miete.

    Schuldenlast ist aktuell ein gute Inflationsabsicherung.

    Ein Kleinanleger hat keine Due Diligence wie ein Institutioneller Anleger (das geht auch schnell mal in die Millionen). Zudem haben große Anleger das Problem von Liquiditätsschwemmen, durch die sie kaufen müssen auch wenn nichts Gutes auf dem Markt ist.

    Alles in allem: Jede Immobilie ist anders und natürlich rechnen sich nicht alle.